Zawsze jest dobry moment na kupienie mieszkania

Swedbank poinformował, że w ciągu pierwszego kwartału bieżącego roku suma wydana na kredyty mieszkaniowe wzrosła o 12% w porównaniu z tym samym okresem roku poprzedniego. Wojna na Ukrainie na razie nie wpłynęła negatywnie na zainteresowanie kupnem mieszkań. Co prawda, na początku marca odnotowano w segmencie nieduże spowolnienie, jak twierdzi kierownik służby ds. klientów prywatnych tej instytucji bankowej, Pavel Ladziato, ale obecnie mieszkańcy nadal są zainteresowani możliwością nabycia nowego lokum i wzięcia kredytu.

W rozmowie z TVP Wilno starszy ekonomista banku Luminor Žygimantas Mauricas ocenia, że ogólnie nie ma złych i dobrych momentów do nabycia mieszkania. Pytanie brzmi, po co chcemy zainwestować w nieruchomości. 

– Zawsze jest dobry moment do kupienia mieszkania, jeśli ludzie znajdą takie, które im się podoba i jeśli naprawdę potrzebują tego mieszkania. Tak naprawdę, nigdy nie da się do końca przewidzieć, co nas czeka w przyszłości. Natomiast w przypadku, jeśli kupujemy mieszkanie jako inwestycję, to teraz trzeba liczyć się z pewnymi wyzwaniami. Ceny mieszkań się podniosły. Jest uzasadniona możliwość, że odsetki od kredytu mogą wzrosnąć. Poza tym podaż mieszkań się zmniejszyła. To już było widoczne w roku poprzednim. W tym roku też nie będzie duża. To wszystko wywołało sztuczny skok cen za wynajem mieszkań. Do tego dochodzi pokaźna liczba przybyszów z innych krajów, takich jak Ukraina, Białoruś lub Rosja. To wszystko może stworzyć pewną iluzję, że ceny za mieszkania i wynajem będą nadal rosnąć. Tylko taka prognoza nieobowiązkowo stanie się faktem. Zwłaszcza że raczej zostaną zmienione zasady dotyczące odsetek kredytowych. Centralny Bank Europejski ostrzega, że regulacje związane z odsetkami mogą być skorygowane, co wpłynie na ceny mieszkań. Sądzę, że w przypadku inwestycji, kiedy się kupuje drugie lub trzecie mieszkanie, trzeba uważnie ocenić całą sytuację. Przeanalizować wszystkie „za” i „przeciw” – doradza ekonomista.

Rok ubiegły był raczej pozytywny dla rynku nieruchomości na Litwie. Po pandemicznym roku, który wywołał szok wśród konsumentów, gospodarka Litwy oraz pozostałych krajów bałtyckich zaczęła dynamicznie się rozwijać. W roku 2021 na Litwie i Łotwie wzrost gospodarczy był na poziomie 4,8%. W przypadku Estonii wzrost wynosił aż 8,3%. Wzrost gospodarki przełożył się też na ceny i popyt w sektorze mieszkaniowym.  

Agencja nieruchomości Ober-Haus podaje, że w roku 2021 środki finansowe mieszkańców przeznaczone na kupno nowego lokum mieszkalnego na Litwie, w Estonii i Łotwie zwiększyły się proporcjonalnie o 41%, 38% oraz 35%. „Oczywiście do wzrostu przyczyniła się nie tylko wysoka aktywność na rynku nieruchomości, ale również szybko rosnące ceny mieszkań. W litewskiej stolicy odnotowano wzrost cen mieszkań o 23%, to jest największy skok od 2007 r. W Tallinnie zarejestrowano również solidny wzrost na poziomie 15%, który zezwolił temu miastu utrzymać pozycję lidera, jeśli porównamy średnią cen sprzedawanych mieszkań. W Rydze, w ubiegłym roku, było mniej optymizmu w tym segmencie niż w Wilnie i Tallinnie, ale wzrost również był odczuwalny i w ciągu roku wyniósł ok. 11%. Statystycznie Ryga pozostaje najtańszą stolicą państw bałtyckich. Uwzględniając to, że w Wilnie i Tallinnie wzrost cen był większy, to różnica zwiększyła się jeszcze bardziej” – skomentował w specjalnym oświadczeniu Raimondas Reginis, szef działu badań rynku Ober-Haus.

Chociaż na początku roku, kiedy obostrzenia pandemiczne zaczęto stopniowo wycofywać, sytuacja ekonomiczna napawała optymizmem, niestety, rosyjska agresja na Ukrainę to zmieniła. Ober-Hause podkreśla, że wojna ma bezpośredni wpływ na sytuację gospodarczą na Litwie i w ogóle w regionie. 

Negatywny wpływ na sytuację ekonomiczną ma przede wszystkim wzrost cen surowców energetycznych. Rosnące ceny paliwa mają bezpośredni wpływ na ceny materiałów budowlanych. Poza tym niestabilność w regionie może odstraszyć potencjalnych inwestorów z zagranicy. To może wpłynąć na mniejszą aktywność w sektorze. „Szczególnie to odczujemy na rynku mieszkaniowym w latach 2023–2024, ponieważ w roku 2022 mają być zakończone projekty budowlane z lat 2020–2021. Natomiast nowe projekty są wprowadzane na rynek ostrożnie. Tak samo raczej nie można liczyć na większą aktywność zagranicznych inwestorów, którzy dotychczas inwestowali pokaźne sumy w krajach bałtyckich, zwłaszcza w nieruchomości o charakterze komercyjnym. Agresywne działania wschodniego sąsiada z pewnością nie dodają pewności inwestorom krajów zachodnich. Dlatego trzeba będzie zgodzić się, że w najbliższym czasie stan nieokreśloności na rynku nieruchomości państw bałtyckich będzie przedłużał się, a optymizmu będzie mniej niż wcześniej” – zaznaczył w oświadczeniu Reginis.

Nasz rozmówca zaznacza, że zmiany w segmencie są raczej nieuniknione. 

– W idealnym wypadku w najbliższych latach ma wzrosnąć podaż i ceny mieszkań muszą co najmniej stabilizować się, a być może nawet się zmniejszyć. Dzisiaj mamy taką sytuację, że ceny rosną szybciej niż dochody mieszkańców. Taki scenariusz byłby bardzo spodziewany. W drugiej połowie następnego roku zacznie się materializować, czyli będzie większa podaż oraz bardziej stabilne i stałe ceny. Bo obecnie ceny, powiedziałbym, są naprawdę duże. I nie widzę większego potencjału do jeszcze większego wzrostu cen – podkreśla Mauricas. 

Zdaniem rozmówcy podstawowa rola państwa w obecnej sytuacji polega na tym, aby zwiększyła się podaż. 

– Państwo powinno ułatwiać wydawanie zezwoleń na budowę. Inwestować w infrastrukturę. Wspomagać rozwój projektów komercyjnych w miastach. […] Bo jeśli podaż się nie zwiększy, to ceny mogą wzrosnąć jeszcze bardziej – dodaje ekonomista.